房屋质量问题解析及处理

　　房屋质量对消费者来说极其重要，它不仅关系到居住人身生命安全，而且也关系到居住舒适程度。任何一个消费者都希望搬进安全、质优的新房。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。当房屋存在质量问题时，我们该如何正确有效的维权，这不仅涉及法律问题，更涉及你依据自己情况而采取的合理有效途径，有时路走错了，目的或者愿望再合法、正当，也不能达到维权的目的。

　　房屋主体结构质量不行：

　　房屋交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，出卖人应当依法承担赔偿责任。

　　如果该房屋横梁只是一般问题，不影响房屋居住与安全，首先要确定是否属于保修范围。如属于保修范围，购房人可直接向开发商主张保修，卖主有配合的义务。如房屋质量问题不属于保修范围且存在于房屋买卖前，则原房主属于责任方，应承担维修义务。《合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任”。

　　购房人须注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。如果购房人对出现质量问题如何维权心存疑虑，可以咨询律师，获取专业意见。

　　影响正常居住使用的质量问题：

　　严重影响正常居住使用”是指房屋质量问题严重影响购买人享用房屋的正常使用功能和用途，且无法保障购房者的人身或财产安全的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，如果房屋质量问题“严重影响正常居住使用”的，购房者可以要求解除合同，并要求开发商赔偿损失。但目前法律和司法解释对“严重影响正常居住使用”没有明确的规定，因此，赋予了司法机关自由裁量的权力，购房者应根据房屋质量问题的具体情况进行维权。

　　其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等：

　　如果房屋质量问题尚未达到“严重影响正常居住使用”的情形，则开发商并未达到合同法所规定的根本违约的程度，购房者便不能要求解除合同；仅能根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，在保修期内，要求开发商进行维修。